Offene Immobilien-Fonds für Privatanleger 2025

Sind Immobilienfonds immer noch eine sinnvolle Kapitalanlage? Niedrige Zinsen, eine stetige Verteuerung von Mieten und starke Kapitalzuflüsse haben den Immobilienmarkt bis Ende 2021 angetrieben. Anschließend sorgten die steigenden Zinsen jedoch für eine Abkühlung und Wertanpassungen. Eine längere Talfahrt ist dennoch eher unwahrscheinlich, denn Immobilien gelten als Sachwertinvestments gerade in Zeiten hoher Inflationsraten als probates Mittel zum Erhalt des Geldwerts.

Offene Immobilienfonds durchlebten zuletzt zwar eine schwierige Phase, werden aber nun durch die Zinssenkungen langsam wieder interessanter. Wir sehen uns im Folgenden für Sie an, welche Immobilienfonds eine attraktive Depotbeimischung für Anleger bieten könnten.

Offene Immo-Fonds: Leicht negative Renditen für 2024 erwartet

Offene Immobilienfonds gehörten über viele Jahre zu den Profiteuren des starken Immobilienmarktes. Mit ihnen konnten Anleger in den vergangenen zehn Jahren gemäß der Rating-Agentur Scope im Schnitt 2,7 % Rendite erzielen. Auch in den Jahren 2022 und 2023 stiegen die Kurse weiter, obwohl viele andere Immobilienanlagen wie REITs oder Immobilienaktien bereits enorm an Wert einbüßten. Insgesamt konnten offene Immobilienfonds im Jahr 2023 laut Süddeutscher Zeitung immerhin eine positive Rendite von +0,5 % erzielen. Für 2024 geht die Ratingagentur Scope allerdings von leicht negativen Renditen aus, denn viele Immobilienportfolios verzeichnen moderate Wertkorrekturen. Dies gilt laut Scope insbesondere für Objekte, die in der Hochpreisphase zwischen 2019 und 2022 gekauft wurden. Besonders hart traf es zuletzt allerdings den „Uni Immo Wohnen ZBI“ der Fondsgesellschaft Union Investment, der im Juni 2024 einen plötzlichen, unerwarteten Abwertungsbedarf -17 % des Anteilswerts meldete – ein Schock für viele Anleger, die den Fonds für eine risikoarme Geldanlage gehalten hatten.

Während die Aktienkurse der Immobilienkonzerne Vonovia, Deutsche Wohnen und TAG immer noch meilenweit unter ihren Höchstkursen aus dem Jahr 2021 notieren, halten sich offene Immobilienfonds jedoch insgesamt relativ stabil, so dass man unterm Strich von einer moderaten „Delle“ in der Wertentwicklung sprechen kann. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass sich die Preise für offene Immobilienfonds nicht nach Angebot und Nachfrage für Anteile richten, sondern nach den ermittelten Verkehrs- und Ertragswerten. Und diese schwanken weit weniger stark als börsennotierte Immobilienwerte.

Großer Einbruch am Immobilienmarkt eher unwahrscheinlich

Dass der Immobilienmarkt vor einem großen Einbruch steht, ist unserer Meinung nach eher unwahrscheinlich. Auf der einen Seite belasten zwar die gestiegenen Finanzierungskosten sowie energetische Sanierungsvorschriften. Auf der anderen Seite gibt es nicht nur in Deutschland eine Reihe von strukturellen Faktoren, die stabilisierend wirken. Neben der allgemeinen Geldentwertung durch die Inflation führen unter anderem die weiterhin zu geringe Zahl an Neubauten, die anhaltende Zuwanderung sowie die zunehmene Urbanisierung in vielen Städten zu einem anhaltenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum, einer Verteuerung der Mieten und niedrigen Leerstandsquoten. Die enorm gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten tragen ebenfalls dazu bei, dass Wohnungen und Büros nur in sehr begrenztem Maße neu gebaut werden – und das Angebot eher knapp bleibt. Unter Druck geraten deshalb vor allem Immobilienkonzerne, die mit einem sehr hohen Fremdkapitaleinsatz (Leverage) arbeiten und von Zinssteigerungen und Wertminderungen entsprechend hart getroffen wurden. Doch zumindest an der Zinsfront hat sich die Lage aufgrund der jüngsten Zinssenkungen etwas entspannt. Weiterhin unter Druck stehen allerdings Büro-Immobilien, denn der Trend zum Home-Office hat seit der Corona-Pandemie zu einem spürbar niedrigeren Bedarf an Büroflächen geführt – dies gilt insbesondere in den USA, wo die Leerstandsquote bei Büroimmobilien derzeit bei über 20 % liegt.

Immobilieninvestment in beliebiger Höhe ohne Aufwand: Offene Immobilienfonds

Wer an Immobilien und Immobilienfonds denkt, der sollte jedoch einen Anlagehorizont von einigen Jahren mitbringen, mindestens vier oder fünf. Vor allem offene Immobilienfonds (auch Grundstücksfonds genannt) gelten als gute Wahl für Anleger, die selbst keine Immobilie (z. B. Haus oder Eigentumswohnung) kaufen wollen oder können. Wer Aufwand und Risiko einer selbst betreuten Immobilie scheut oder mit kleineren Beträgen trotzdem von stabilen Mieterträgen und langfristigen Wertsteigerungen verschiedener Objekte oder Grundstücke profitieren will, hat mit Immo-Fonds eine diversifizierte, konservative Alternative. Die historischen Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich über der Inflationsrate und die Anlageform gilt generell als relativ sicher und wertstabil. Völlig frei von Risiken sind jedoch auch offene Immobilienfonds nicht, wie das Beispiel des Uni Immo Wohnen ZBI klar zeigt.

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Für konservative Privatanleger erste Wahl im Vergleich zu Immobilien-Aktien, REITs & Immobilien-ETFs

Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds mit oft jahrelanger Bindung entfällt bei offenen Fonds auch das Risiko von Nachschusspflichten. Und im Vergleich zu Immobilien-ETFs, Immobilien-Aktien und REITs haben offene Immobilienfonds einige Vorteile. Sie schwanken wertmäßig kaum und sind auch bei schwachen Börsen – so wie im Jahr 2022 – ein relativ sicherer Hafen. Die tägliche Kursermittlung durch den Anbieter basiert auf stabilen Buchwerten und kontinuierlich fließenden Mieterträgen. Immobilien-Aktien, -ETFs und -REITs hingegen unterliegen mitunter stark schwankenden Börsenpreisen, die ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Auch auf Zinsänderungen reagieren Immobilienfonds aufgrund der geringen Fremdfinanzierungsquoten weitaus unsensibler als beispielsweise Anleihen, Aktien oder Immobilien-REITs. Wer mehr zum Thema REITs erfahren möchte, dem empfehlen wir unseren Artikel: Die besten REITs – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger.

Immobilienfonds: Diese verschiedenen Arten gibt es

Bei den meisten offenen Immobilienfonds, oder Open-End-Fonds, wird hauptsächlich in Gewerbeimmobilien investiert. Erworben werden verschiedene Arten von Immobilien, beispielsweise Bürogebäude, Hotels, Ärztehäuser oder Einzelhandelskomplexe, die durch Mieteinnahmen und Weiterverkäufe Renditen erwirtschaften. Aber auch Mehrfamilienhäuser gehören zum Spektrum einiger Immobilienfonds. Nachdem sich das Volumen der Publikumsfonds in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um 6 Mrd. EUR p. a. erhöht hat, ging das Volumen im Jahr 2022 zunächst moderat auf 4,5 Mrd. EUR zurück. Laut Scope lag das Mittelaufkommen im Jahr 2023 bei gerade mal 0,5 Mrd. EUR, wobei in den letzten Monaten des Jahres netto Abflüsse verzeichnet wurden. Für 2024 rechnet Scope mit einem deutlichen Abfluss an Anlegergeldern, der zuletzt durch die Abwertung des „UniImmo: Wohnen ZBI“ verstärkt wurde. Damit die Fonds durch Mittelabflüsse nicht zu sofortigen Notverkäufen von Immobilien gezwungen sind, schreibt der Gesetzgeber eine Mindestliquidität von 5 % des Fondsvermögens vor. Das Gesamtvolumen lag Ende 2023 laut Fondsverband BVI in Deutschland bei 131 Mrd. Euro und damit auf Höhe des Vorjahresrekords. Im Jahr 2024 dürfte das Volumen allerdings etwas zurückgehen.

Haltefristen machen Immobilienfonds nach der Krise attraktiver für Langfristanleger

Seit Kurzem gilt bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Bis zur Finanzkrise 2008/2009 hatten vor allem Profi-Anleger die Fonds als liquiden Tagesgeldersatz zweckentfremdet – mit höheren Renditen und täglicher Verfügbarkeit. Dieser „Konstruktionsfehler“ führte in den Jahren nach der Finanzkrise zu einer schweren Branchenkrise, denn die Großanleger wollten ihre Mittel schneller abziehen, als die Fonds dazu in der Lage waren, Immobilien zu verkaufen. In den Jahren darauf mussten deshalb insgesamt 18 Fonds liquiditätsbedingt geschlossen und abgewickelt werden. Die herben Verluste für die Privatanleger lagen zwischen -10 % und -40 %. Für Langfristanleger haben offene Immobilienfonds nun einen entscheidenden Vorteil: Die neue Haltefrist macht die Fonds deutlich krisenfester und attraktiver für längerfristig orientierte Anleger.

Immobilienfonds: Diese Renditen sind möglich

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, profitiert sowohl von den Mieteinnahmen als auch von möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Wenn bei den bestehenden offenen Immobilienfonds die Netto-Mietrendite beispielsweise im Schnitt bei 3,0 % und die Wertsteigerung bei +1,5 % liegt, beträgt die zusammengerechnete Gesamtrendite demnach +4,5 %. Nach Steuern und Fremdkapitalzinsen ergibt das unterm Strich +3,9 %. Abzüglich der Liquiditätsquote von 20 % und der jährlichen Verwaltungskosten liegt die Rendite auf Immobilienfonds für die Anleger dann noch etwas niedriger. In den letzten zehn Jahren liegt die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds laut BVI bei +2,3 %

Risiken und Nachteile von Immobilienfonds

Obwohl offene Immobilienfonds mittlerweile vom Gesetzgeber strenger reguliert werden und als sehr konservativ gelten, bergen sie natürlich trotzdem nach wie vor gewisse Risiken. Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktschwankungen können bei einzelnen Fonds oder der gesamten Branche auch in Zukunft zu Verwerfungen führen. Gehen beispielsweise Immobilienpreise nachhaltig zurück, so trifft dies auch die offenen Immobilienfonds – spätestens dann, wenn größere Objekte veräußert werden müssen. Auch die Leerstandsquoten und Höhe der Mieten wirken sich auf die Rendite aus.

Unter extremen Marktbedingungen kann es zu einer Aussetzung bzw. Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität kommen. Denn die Fondsgesellschaft darf zweitweise keine Fondsanteile mehr zurücknehmen, sobald die Liquiditätsreserven 5 % des Fondsvermögens unterschreiten. Dadurch soll verhindert werden, dass eilige Notverkäufe zu ungünstigen Konditionen durchgeführt werden müssen oder langfristige Anleger durch eilige Mittelabzüge benachteiligt werden.

Die Vorteile offener Immobilienfonds: Über die Börse Haltefristen und Aufschläge umgehen

Übrigens können offene Immobilienfonds trotz Haltefristen handelstäglich an verschiedenen Börsenplätzen sehr flexibel gehandelt werden. Der Preis richtet sich dort allerdings nicht – wie bei einer Rücknahme durch die Fondsgesellschaft – nach dem tatsächlichen Gegenwert, dem Net-Asset-Value, sondern ausschließlich nach Angebot und Nachfrage. Je nach Marktlage gibt es Auf- oder Abschläge auf den inneren Wert der Fondsanteile. Aktuell prägen eher Kursabschläge das Bild. Da über den Börsenhandel auch noch der hohe Ausgabeaufschlag von bis zu 5,5 % entfällt, macht es auf alle Fälle Sinn, über die Börse einzusteigen und nicht über die Fondsgesellschaft. Auch deshalb, weil der Spread, d. h. der Abstand zwischen Geld- und Briefkurs (bzw. Angebots- und Nachfragekurs) an der Börse stets viel geringer ist als bei der Fondsgesellschaft. Damit kann ein Teil des Spreads in den Immobilienfonds investiert werden.

Erhebliche Unterschiede bei Kosten und Leerstandsquoten

Auch die Kosten der offenen Immobilienfonds unterscheiden sich teilweise gewaltig. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 % und die jährlichen Verwaltungsgebühren (auch TER = Total Expense Ratio) betragen bis zu 2,5 %. Die Vermietungsquote sollte ebenfalls unbedingt beachtet werden. Stehen die Gebäude teilweise leer, so gibt es keine Mieteinnahmen, während Kosten trotzdem anfallen. Es gibt gewaltige Unterschiede – so schwanken die Vermietungsquoten der einzelnen Fonds zwischen ca. 82 % und 98 %.

Was bestimmt den Wert von Immobilienfonds?

Doch eine hohe Mietauslastung bedeutet nicht automatisch auch eine starke Rendite. Wird unter den Marktpreisen vermietet, kann sich auch ein vermeintlich hoher Wert als „optische Täuschung“ entpuppen. An der Vermietungsquote und den Mietrenditen orientiert sich die offizielle Bewertung der Immobilien, die regelmäßig von unabhängigen Gutachtern ermittelt wird. Aus dieser errechnet sich dann der Wert des Immobilienfonds bzw. eines Anteils, der Net Asset Value (NAV).

Das sind die besten offenen Immobilienfonds für Privatanleger

Anleger, die in Form von Immobilien in Sachwerte investieren wollen, haben eine große Auswahl an Publikumsfonds. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei international ausgerichtete offene Immobilienfonds vor. Dabei liegt unser Augenmerk nicht unbedingt auf der höchsten Rendite, sondern es zählen auch Faktoren wie Stetigkeit und Krisenfestigkeit, Scope-Rating, Kosten und Diversifikation. Bei allen vorgestellten Fonds bleiben dank der Teilfreistellung mindestens 60 % der Erträge steuerfrei, beim „UniImmo: Global“ sind es aufgrund des hohen Auslandsanteils sogar 80 %. Alle vorgestellten Immobilienfonds sind ausschüttend, d. h. Erträge werden regelmäßig an die Anleger ausbezahlt.

Immobilienfonds-Vergleich 2024: Die besten Immofonds (ausschüttend)

Deka-ImmobilienEuropa: Top Performance

Wie der Name bereits verlauten lässt, hat der im Jahr 1997 aufgelegte Fonds Deka-ImmobilienEuropa (ISIN: DE0009809566 / WKN: 980956) den Schwerpunkt auf dem europäischen Immobilienmarkt. Der Fonds hat als einer der Größten in der Branche ein Anlagekapital von 18,4 Mrd. Euro, das derzeit in 140 Gewerbeobjekten in 17 Ländern Europas angelegt ist. Rund zwei Drittel des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, 11 % entfallen auf Handel und Gastronomie, der Rest auf Mischobjekte sowie Hotels, Logistik und Lager. Die Vermietungsquote beträgt ordentliche 95,1 %. Auch beim Deka-Fonds gibt es einen Ausgabeaufschlag von 5,2 %, die jährlichen Kosten werden derzeit mit 2,7 % angegeben. Einen Vorteil sieht die Fondsgesellschaft darin, die Immobilien nach Standort, Nutzungsart und Mietern breit aufzustellen und so die Rendite zu verstetigen.

Starke Performance von +8,68 % in den vergangenen drei Jahren

In den vergangenen 12 Monaten legte der Fonds um +2,41 % an Wert zu. Betrachtet man einen Zeitraum von drei Jahren, so liegt der Wertzuwachs kumuliert bei +8,648 % und erzielte damit die stärkste Performance der drei vorgestellten Immo-Fonds. Die Rating-Agentur Scope stuft den Deka-Immobilien Europa derzeit mit der guten Note a+ ein. Der Börsenhandel bietet aktuell deutlich günstigere Einstiegspreise als der offizielle Ausgabepreis mit Ausgabeaufschlag.

HausInvest: Stetige Aufwärtsentwicklung seit 52 Jahren

Der mit einem Volumen von 16,5 Mrd. EUR und mehr als 1 Mio. investierten Anlegern sehr große Fonds hausInvest (ISIN: DE0009807016 / WKN: 980701) hat den Schwerpunkt mit 85 % Anteil klar auf dem europäischen Immobilienmarkt, investiert aber auch in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region. Verwaltet wird der bei Anlegern beliebte Fonds, der bereits seit 52 Jahren am Markt ist und seitdem durchgehend (!) positive Renditen erzielt hat, durch die Commerzbank-Tochter Commerz Real. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien (z. B. Shoppingcenter) wird auch in Gastronomie- und Hotelobjekte sowie Parkplätze an wirtschaftsstarken Standorten investiert. Insgesamt verfügt der Fonds aktuell über 163 Objekte mit rund 4.200 Mietern und einer gerade noch passablen Vermietungsquote von 93,6 %. Das Analysehaus Scope bewertet den Fonds mit dem ordentlichen Rating a-.

Wertsteigerung seit Auflage: +1.260 %

In den letzten 12 Monaten bis zum 16.12.2024 erreichte der Publikumsfonds eine Wertentwicklung von immerhin 2,29 %. Der Dreijahres-Wertzuwachs liegt bei +7,33 %. Die Fondsverwaltung empfiehlt für diesen Fonds einen Anlagehorizont von mindestens drei Jahren. Die Entwicklung verlief beeindruckend stetig, laut eigenen Angaben wurde seit Auflage im Jahr 1972 eine Wertsteigerung von kumuliert mehr als +1.260 % erzielt. Beim HausInvest-Fonds bietet sich ebenfalls ein Kauf über die Börse an, denn der Börsenpreis liegt bei Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags erheblich unter dem Angebotspreis der Fondsgesellschaft. Anleger müssen bei diesem Fonds derzeit jährlich laufende Kosten in Höhe von 3,19 % einplanen.

UniImmo: Global – Internationaler Immobilienfonds mit 80 % Steuerfreistellung

Der 3,3 Mrd. Euro schwere UniImmo: Global (ISIN: DE0009805556 /WKN: 980555) von Union Investment eignet sich laut Fondsverwaltung nur für Investoren, die ihr Geld länger als fünf Jahre in internationalen Immobilien fest anlegen wollen. Die laufenden Kosten sind aktuell mit 1,7 % angegeben, der Ausgabeaufschlag liegt bei 5,00 %. Der auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Fonds mit Auflegungsdatum 01.04.2004 ist mit 44,2 % Anteil in Amerika sehr aktiv, rund 49,4 % des Anlagevermögens liegen in Europa. Die restlichen 6,5 % der Immobilieninvestments wurden im asiatisch-pazifischen Raum getätigt. Diesem Fonds machte die Corona-Krise und der anschließende Trend zum Homeoffice allerdings deutlicher zu schaffen: Die Vermietungsquote ging seither von 96,3 % auf aktuell 89,8 % zurück.

Rating zuletzt wieder hochgestuft

Und auch die Rendite war zwischenzeitlich leicht negativ. Die Rating-Agentur Scope nahm ihr Rating im Jahr 2021 von bbb auf bb zurück und stufte den Fonds aufgrund einer unterdurchschnittlichen Rendite und sinkenden Immobilienwerten anschließend auf bb-. Doch mittlerweile wurde die Note wieder auf bb+ hochgestuft. Der Fonds weist aufgrund der schwierigen Marktbedingungen für internationale Büroimmobilien für die letzten drei Jahre nur eine Gesamtrendite von +2,74 % auf. In den letzten 12 Monaten konnte nurmehr ein Wertzuwachs in Höhe von +0,22 % erzielt werden. Von Vorteil ist allerdings die im Vergleich zu den anderen beiden Fonds höhere Steuerfreistellung in Höhe von 80 % der Erträge.

Ein Minuspunkt sind die schwer kalkulierbaren Währungsschwankungen, die sich entsprechend auf die Performance auswirken. Da der aktuelle Börsenkurs bis zu 16,5 % unter dem rechnerischen Ausgabepreis inkl. Ausgabeabschlag liegt, wird auch dieser Fonds am besten über die Börse gekauft. Der UniImmo: Global ist von den drei vorgestellten Immobilienfonds zweifellos am spekulativsten. Kommt es zu einer breiten Erholung auf dem weltweiten Markt für Geschäftsimmobilien, so dürften Vermietungsquote und Renditen wieder anziehen und der etwas gebeutelte Fonds könnte wieder Boden gut machen.

Fazit: Immobilienfonds mit solider Rendite aber nicht ganz ohne Risiken

Im Vergleich zu anderen Immo-Investments entwickelten sich die meisten offenen Immobilienfonds zuletzt relativ solide und erwirtschafteten bis 2023 positive Renditen. Allerdings sollten Anleger beachten, dass deutliche Wertberichtigungen nicht auszuschließen sind, falls sich die Immobilienpreise trotz sinkender Zinsen weiterhin schwach entwickeln. Wer mit einem längerfristigen Anlagehorizont einsteigen möchte, sollte die Fondsgesellschaft möglichst umgehen und die Anteile – mit Abschlag – direkt an der Börse erwerben.

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Quellen:
Süddeutsche Zeitung: Offene Immobilienfonds: Wenn das Home-Office zum Risiko wird (17.12.2024); https://www.sueddeutsche.de/projekte/artikel/wirtschaft/immobilien-offene-immobilienfonds-krise-abfluesse-rueckgabe-e708772/?reduced=true
Deka: Deka-ImmobilienEuropa (17.12.2024); https://www.deka.de/privatkunden/fondssuche?anlageklasse=70
Deka: Fondsprofil Deka-Immobilien Europa (17.12.2024); https://www.deka.de/privatkunden/fondsprofil?id=DE0009809566
hausInvest: Fondsprofil (17.12.2024); https://hausinvest.de/immobilien/
Scope: Scope bestätigt hausInvest Fondsrating (17.12.2024); https://hausinvest.de/de/wissen/news/scope-bestaetigt-hausinvest-fondsrating/ Union Investment: Fondsprofil UniImmo: Global (17.12.2024); https://www.union-investment.de/uniimmo_global-DE0009805556-fonds-980555?portrait=1
Union Investment: Scope bestätigt Fonds- und Asset Management-Rating für den Immobilienbereich von Union Investment (17.12.2024); https://realestate.union-investment.com/media-center/pressemitteilungen/scope-rating-2024
Wirtschaftswoche: Wohnimmobilienfonds: Debakel mit Ansage (17.12.2024); https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/union-investment-wohnimmobilienfonds-debakel-mit-ansage/29870774.html
ProContra: Offene Immobilienfonds „Die Renditen werden ins Negative drehen“ (17.12.2024); https://www.procontra-online.de/sachwerte/artikel/die-renditen-werden-ins-negative-drehen
Scope: Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2024 (17.12.2024); https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
BVI: Wertentwicklung Einmalanlage – Fondskategorien zum Stichtag 30.11.2024 (17.12.2024); https://www.bvi.de/fileadmin/user_upload/Statistik/Wertentwicklung_auf_einen_Blick_2411.pdf

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